Vue aérienne d'une résidence neuve en pierre claire face à la Méditerranée, pins parasols, fin d'après-midi dorée

Côte d’Azur

La Riviera reste l’un des marchés les plus recherchés d’Europe pour une résidence secondaire. Le neuf y est rare et confidentiel — et l’achat, souvent financé par le produit d’une cession, appelle presque toujours une réflexion sur la transmission.

Cap d’Antibes · Cannes — Californie · Saint-Jean-Cap-Ferrat · Villefranche-sur-Mer · Nice — Cimiez

Réalisation neuve de standing sur la Côte d’Azur.

Une lumière, une clientèle, un art de vivre méditerranéen

Entre Cannes et la frontière, le littoral azuréen aligne quelques secteurs d’exception : la presqu’île du Cap d’Antibes, les hauteurs de la Californie à Cannes, la rareté absolue de Saint-Jean-Cap-Ferrat, les collines de Cimiez qui dominent Nice. On y achète une adresse, une vue, une exposition — et un mode de vie tourné vers la mer, la pinède et le climat.

La clientèle y est internationale et patrimoniale. Beaucoup d’acquéreurs arrivent après une cession d’entreprise et cherchent, dans la pierre azuréenne, à la fois un lieu de vie familial et un actif transmissible. C’est un marché où la discrétion et la sélection priment sur le volume.

Un neuf littoral contraint et confidentiel

La loi Littoral et la rareté du foncier limitent fortement la construction neuve sur ces secteurs. Les programmes y sont petits, espacés, très qualitatifs, et la demande — largement internationale — reste supérieure à l’offre. La résidence secondaire domine, avec des exigences fortes sur la vue, l’exposition et les prestations.

Foncier rare et loi Littoral : peu d’opérations neuves, de petite taille.
Demande internationale structurellement supérieure à l’offre.
Résidence secondaire dominante, très sélective sur vue et exposition.
Un marché de la discrétion, où la sélection prime sur le volume.

Le territoire en images

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Réemployer une cession, préparer la transmission

Ici, l’enjeu n’est pas fiscal au sens d’une économie : une résidence secondaire entre en totalité dans l’assiette de l’IFI, et loger le bien dans une SCI ne change rien à cela tant que l’on en garde l’usufruit. L’intérêt d’une SCI familiale est ailleurs : transmettre par fractions de parts, au fil des années et des abattements. Nous vous en exposons la logique et les limites ; les statuts, le calendrier des donations et le démembrement éventuel se rédigent avec votre notaire.

Un cas concret

Résidence neuve de standing sur la Côte d’Azur, illustration du type de bien évoqué dans le cas. — Cas illustratif, chiffres arrondis, situation anonymisée soumise à l’analyse d’un conseil. Le démembrement a un effet civil et successoral, non une réduction d’IFI : tant que le donateur conserve l’usufruit, il reste imposé à l’IFI sur la valeur en pleine propriété (art. 968 CGI). L’abattement de 100 000 € est une limite qui s’impute ; au-delà, la donation est taxée au barème. L’IFI n’est dû qu’au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable (art. 964 CGI). Le montage se décide avec votre notaire.

Portrait illustratif d’un entrepreneur, représentatif du profil décrit — photo non contractuelle, sans lien avec une personne réelle. — Cas illustratif, chiffres arrondis, situation anonymisée soumise à l’analyse d’un conseil. Le démembrement a un effet civil et successoral, non une réduction d’IFI : tant que le donateur conserve l’usufruit, il reste imposé à l’IFI sur la valeur en pleine propriété (art. 968 CGI). L’abattement de 100 000 € est une limite qui s’impute ; au-delà, la donation est taxée au barème. L’IFI n’est dû qu’au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable (art. 964 CGI). Le montage se décide avec votre notaire.

Un projet sur ce territoire ?

Une étude patrimoniale part de votre situation réelle : un premier schéma de structuration et les typologies de biens adaptées à ce territoire, suivis d’un appel de cadrage de trente minutes.

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