Atlantique

Du Bassin d’Arcachon à la côte basque, le littoral atlantique attire une clientèle qui recherche une résidence secondaire familiale, plus discrète que sur la Méditerranée. La bonne question, dès l’achat : la détenir en nom propre, ou via une société ?

Bassin d’Arcachon · Cap-Ferret · Biarritz — côte basque · La Baule · Île de Ré

Réalisation neuve de standing sur le littoral atlantique.

Un littoral d’océan, discret et familial

L’Atlantique a son caractère : l’océan et les marées, les pins et les cabanes ostréicoles du Bassin, l’élégance balnéaire de La Baule, la culture surf et l’art de vivre de la côte basque autour de Biarritz. On y vient en famille, souvent depuis des générations, pour un usage estival qui déborde aujourd’hui sur les ailes de saison.

C’est un littoral moins ostentatoire que la Riviera, mais tout aussi rare à la construction. La résidence secondaire y est presque toujours pensée comme un bien de famille, appelé à durer et à se transmettre.

Un neuf littoral très rare, une demande tendue

Ici aussi, la loi Littoral et la protection des espaces naturels raréfient le foncier : les opérations neuves sont peu nombreuses, souvent en retrait immédiat du front de mer, et très demandées. La tension est forte sur des secteurs comme le Cap-Ferret, l’île de Ré ou la côte basque, où l’offre neuve reste très inférieure aux souhaits des acquéreurs.

Loi Littoral et espaces protégés : neuf rare, souvent en second rang.
Forte tension sur Cap-Ferret, île de Ré, côte basque.
Résidence secondaire familiale dominante, pensée pour durer.
Frais d’acquisition réduits du neuf sur un marché très majoritairement ancien.

Le territoire en images

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Nom propre ou SCI : trancher dès l’achat

Détenir une résidence secondaire en nom propre est simple ; le faire via une SCI familiale ouvre d’autres possibilités de transmission, au prix d’un formalisme. Attention à une idée reçue : sur l’IFI, la SCI est neutre — elle ne réduit pas l’assiette. Son intérêt est de transmettre progressivement les parts, éventuellement leur seule nue-propriété. C’est un arbitrage à poser dès l’acquisition, car changer de mode de détention plus tard a un coût. Nous en exposons les termes ; le choix se fait avec votre notaire.

Nom propre ou SCI

Résidence neuve de standing sur le littoral atlantique, illustration du type de bien évoqué dans le cas. — Cas illustratif, chiffres arrondis, situation anonymisée soumise à l’analyse d’un conseil. Aucun de ces deux modes de détention ne réduit l’IFI : la résidence secondaire reste dans l’assiette et, après donation de la nue-propriété, l’usufruitier reste imposé sur la valeur en pleine propriété (art. 968 CGI), en nom propre comme en SCI. L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (arts. 779 et 784 CGI) joue à l’identique des deux côtés. L’IFI n’est dû qu’au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable (art. 964 CGI). Côté civil : en nom propre, l’indivision entre héritiers (art. 815 C. civ.) peut s’encadrer par une convention d’indivision (art. 1873-1 C. civ.) ou une donation-partage (art. 1075 C. civ.) ; en SCI, la structure doit conserver une substance réelle pour écarter le risque de requalification (art. L64 LPF). Le choix relève de la simplicité ou de la souplesse de transmission, non d’un gain d’impôt, et se décide avec votre notaire.

Portrait illustratif d’un cadre dirigeant, représentatif du profil décrit — photo non contractuelle, sans lien avec une personne réelle. — Cas illustratif, chiffres arrondis, situation anonymisée soumise à l’analyse d’un conseil. Aucun de ces deux modes de détention ne réduit l’IFI : la résidence secondaire reste dans l’assiette et, après donation de la nue-propriété, l’usufruitier reste imposé sur la valeur en pleine propriété (art. 968 CGI), en nom propre comme en SCI. L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (arts. 779 et 784 CGI) joue à l’identique des deux côtés. L’IFI n’est dû qu’au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable (art. 964 CGI). Côté civil : en nom propre, l’indivision entre héritiers (art. 815 C. civ.) peut s’encadrer par une convention d’indivision (art. 1873-1 C. civ.) ou une donation-partage (art. 1075 C. civ.) ; en SCI, la structure doit conserver une substance réelle pour écarter le risque de requalification (art. L64 LPF). Le choix relève de la simplicité ou de la souplesse de transmission, non d’un gain d’impôt, et se décide avec votre notaire.

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