Atlantique

Du Bassin d’Arcachon à la côte basque, le littoral atlantique attire une clientèle qui recherche une résidence secondaire familiale, plus discrète que sur la Méditerranée. La bonne question, dès l’achat : la détenir en nom propre, ou via une société ?

Bassin d’Arcachon · Cap-Ferret · Biarritz — côte basque · La Baule · Île de Ré

Un littoral d’océan, discret et familial

L’Atlantique a son caractère : l’océan et les marées, les pins et les cabanes ostréicoles du Bassin, l’élégance balnéaire de La Baule, la culture surf et l’art de vivre de la côte basque autour de Biarritz. On y vient en famille, souvent depuis des générations, pour un usage estival qui déborde aujourd’hui sur les ailes de saison.

C’est un littoral moins ostentatoire que la Riviera, mais tout aussi rare à la construction. La résidence secondaire y est presque toujours pensée comme un bien de famille, appelé à durer et à se transmettre.

Un neuf littoral très rare, une demande tendue

Ici aussi, la loi Littoral et la protection des espaces naturels raréfient le foncier : les opérations neuves sont peu nombreuses, souvent en retrait immédiat du front de mer, et très demandées. La tension est forte sur des secteurs comme le Cap-Ferret, l’île de Ré ou la côte basque, où l’offre neuve reste très inférieure aux souhaits des acquéreurs.

Loi Littoral et espaces protégés : neuf rare, souvent en second rang.
Forte tension sur Cap-Ferret, île de Ré, côte basque.
Résidence secondaire familiale dominante, pensée pour durer.
Frais d’acquisition réduits du neuf sur un marché très majoritairement ancien.

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Sélection non exhaustive, présentée à titre illustratif — disponibilités susceptibles d'évoluer. Aucune offre de vente : chaque projet fait l'objet d'une étude personnalisée.

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Nom propre ou SCI : trancher dès l’achat

Détenir une résidence secondaire en nom propre est simple ; le faire via une SCI familiale ouvre d’autres possibilités de transmission, au prix d’un formalisme. Attention à une idée reçue : sur l’IFI, la SCI est neutre — elle ne réduit pas l’assiette. Son intérêt est de transmettre progressivement les parts, éventuellement leur seule nue-propriété. C’est un arbitrage à poser dès l’acquisition, car changer de mode de détention plus tard a un coût. Nous en exposons les termes ; le choix se fait avec votre notaire.

Nom propre ou SCI : deux lectures du même bien

Profil: Cadre dirigeant, 63 ans, marié, deux enfants, foyer susceptible d’être soumis à l’IFI.
Projet: Résidence secondaire neuve (VEFA), secteur Bassin d’Arcachon / Cap-Ferret, de l’ordre de 1 M€ (frais d’acquisition neuf de l’ordre de 2 à 3 %).

En nom propre

La détention la plus simple, sans coût ni formalisme de structure.

Aucun frais de constitution ni comptabilité à tenir : le couple détient le bien directement.
Transmettre par fractions crée une indivision entre les enfants, plus rigide : un indivisaire peut en principe provoquer le partage (art. 815 C. civ.) — un risque qu’une convention d’indivision (art. 1873-1 C. civ.) ou une donation-partage (art. 1075 C. civ.) permet d’encadrer.
On peut donner la nue-propriété du bien en conservant l’usufruit.

Résidence secondaire dans l’assiette IFI: 100 % de la valeur — art. 965 CGI
Nue-propriété donnée (donateur de 63 ans): 60 % de la valeur — barème art. 669 CGI
Coût de structure: aucun

En SCI familiale

Un formalisme en plus, une gouvernance et une transmission organisées.

Statuts, gérant et clauses d’agrément : la transmission des parts se pilote et évite l’indivision subie.
En contrepartie : frais de constitution, comptabilité et assemblées annuelles ; une SCI sans substance réelle s’expose à une requalification (art. L64 LPF).
On donne progressivement la nue-propriété des parts, au rythme des abattements.

Résidence secondaire dans l’assiette IFI: 100 % de la valeur — la SCI est neutre sur l’assiette
Nue-propriété des parts (donateur de 63 ans): 60 % de la valeur — barème art. 669 CGI
Coût de structure: constitution + comptabilité annuelle

Comparatif illustratif, chiffres arrondis, situation anonymisée soumise à l’analyse d’un conseil. Aucun de ces deux modes de détention ne réduit l’IFI : la résidence secondaire reste dans l’assiette et, après donation de la nue-propriété, l’usufruitier reste imposé sur la valeur en pleine propriété (art. 968 CGI), en nom propre comme en SCI. L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (arts. 779 et 784 CGI) joue à l’identique des deux côtés. L’IFI n’est dû qu’au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable (art. 964 CGI). Le choix relève de la simplicité ou de la souplesse de transmission, non d’un gain d’impôt, et se décide avec votre notaire.

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