Pour qui ?
Trois situations où un achat neuf devient une décision de patrimoine
Nous accompagnons des acquéreurs pour qui l’immobilier neuf n’est pas qu’un logement : c’est une pièce de leur patrimoine, avec ses conséquences fiscales, familiales et successorales. Voici trois profils que nous connaissons, et la manière dont nous les abordons.
Une clientèle exigeante, mal servie
Trop haut de gamme pour les portails, snobée par les maisons de transaction qui ne traitent que la vente, cette clientèle est habituée à payer ses conseils — avocat, expert-comptable, notaire. Nous apportons la couche patrimoniale qu’un courtier n’a pas : structuration, transmission, et — en option — une présence jusqu’à la livraison. Les cas ci-dessous sont anonymisés ; les chiffres sont des ordres de grandeur, mais les règles fiscales citées sont celles de 2026.
Entrepreneurs & chefs d’entreprise
Après la cession, réemployer sans improviser
Vous venez de céder votre société, ou vous vous y préparez. Une partie du produit de cession doit trouver une destination durable, et l’acquisition d’une résidence principale de standing en fait souvent partie. Se posent en même temps la protection de votre conjoint et la place de ce bien dans une réorganisation familiale plus large.
Ce qui est en jeu
- Réemployer des liquidités dans un actif tangible et maîtrisé
- Protéger le conjoint au-delà de ses seuls droits légaux
- Tenir compte de l’assiette de l’IFI et des frais d’acquisition
Nous cadrons le budget réel et la place du bien dans votre patrimoine, puis nous coordonnons la structuration avec votre notaire — ici, une détention directe de la résidence principale et une donation au dernier vivant, décidées et rédigées avec lui.
Un cas concret
- Profil
- Dirigeant, 52 ans, cession de société, marié sous un régime de communauté.
- Projet
- Résidence principale neuve (VEFA), métropole régionale, de l’ordre de 1 M€, financée en partie par réemploi du produit de cession.
- Montage
- Détention directe de la résidence principale ; donation au dernier vivant pour élargir le choix du conjoint survivant. Ni SCI, ni démembrement sur la résidence principale.
- abattement de 30 % — art. 973 CGIBase imposable à l’IFI (résidence principale)
- exonération totale — art. 150 U, II, 1° CGIPlus-value à la revente de la résidence principale
- de l’ordre de 2 à 3 % (contre 7 à 8 % dans l’ancien)Frais d’acquisition (neuf)
- exonération de droits — art. 796-0 bis CGITransmission entre époux au décès
Professions libérales
Quand le patrimoine dépasse le seuil de l’IFI
Médecin, avocat, consultant : votre patrimoine immobilier a franchi le seuil de l’IFI, et vous cherchez à investir dans le neuf tout en organisant la transmission à vos enfants. La question n’est plus seulement « quel bien », mais « comment le détenir » pour le transmettre par étapes.
Ce qui est en jeu
- Intégrer un investissement locatif dans une assiette déjà soumise à l’IFI
- Transmettre progressivement, sans se déposséder d’un coup
- Garder la main sur la gestion pendant la transmission
Nous vous présentons l’intérêt et les limites d’une détention via une SCI familiale pour un bien locatif — la transmission par fractions de parts, mais aussi l’imposition à l’IFI qui reste due. La constitution de la société et le calendrier des donations se décident avec votre notaire.
Un cas concret
- Profil
- Médecin libéral, 48 ans, patrimoine immobilier net taxable au-dessus du seuil de l’IFI.
- Projet
- Logement locatif neuf (VEFA), métropole universitaire, de l’ordre de 700 k€, détenu via une SCI familiale à l’IR. La résidence principale reste hors SCI.
- Montage
- Bien locatif porté par une SCI familiale ; transmission progressive des parts aux enfants par donations calées sur l’abattement renouvelable.
- 1 300 000 € de patrimoine net taxable — art. 964 CGISeuil d’entrée dans l’IFI
- 100 % de la valeur, sans abattement — art. 965 CGIBien locatif dans l’assiette IFI
- 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans — arts. 779 et 784 CGIDonation de parts en franchise de droits
Cadres dirigeants
Une résidence secondaire qui devient un actif de famille
Vous visez une résidence secondaire neuve — Riviera, littoral atlantique, station alpine — pensée pour l’usage familial d’aujourd’hui et la transmission de demain. Un bien de ce type entre en totalité dans votre patrimoine imposable ; sa détention mérite d’être réfléchie dès l’achat.
Ce qui est en jeu
- Choisir un mode de détention adapté à un usage familial partagé
- Préparer la transmission aux enfants dès l’acquisition
- Mesurer l’impact du bien sur l’assiette de l’IFI
Pour une résidence secondaire — contrairement à une résidence principale — une SCI familiale peut avoir du sens pour transmettre par parts. Nous vous en exposons la logique et les contraintes ; les statuts, le démembrement éventuel et le rythme des donations se rédigent avec votre notaire.
Un cas concret
- Profil
- Cadre dirigeant, 55 ans, foyer soumis à l’IFI, projet de résidence secondaire familiale.
- Projet
- Résidence secondaire neuve (VEFA), littoral ou station, de l’ordre de 1 M€, détenue via une SCI familiale.
- Montage
- Détention en SCI familiale ; transmission progressive des parts, avec possibilité de donner la nue-propriété des parts en conservant l’usufruit.
- 100 % de la valeur, sans abattement de 30 %Résidence secondaire dans l’assiette IFI
- de l’ordre de 2 à 3 % (contre 7 à 8 % dans l’ancien)Frais d’acquisition (neuf)
- 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans — arts. 779 et 784 CGIDonation de parts en franchise de droits
- 50 % de la valeur — barème art. 669 CGINue-propriété des parts (donateur de 55 ans)
Notre rôle, et sa limite
Nous éclairons vos décisions patrimoniales et coordonnons les intervenants ; nous ne nous substituons ni à votre notaire, ni à votre avocat fiscaliste, qui rédigent et engagent les actes. Notre conseil patrimonial, la sélection et la structuration sont inclus, sans honoraires à votre charge ; seuls le courtage en crédit et l’Accompagnement de l’acte aux clés restent des options facturées, indiquées avant tout engagement.
Votre situation ne figure pas ici ?
Ces trois profils ne sont que des repères. Une étude patrimoniale part de votre situation réelle : un premier schéma de structuration et les typologies de biens adaptées, suivis d’un appel de cadrage de trente minutes.
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